Wohnung kündigen: Fristen und Form für Mieter

Die Frist: drei Monate, egal wie lange Sie dort wohnen

Die meisten Mietverträge laufen unbefristet. Einen solchen Vertrag können Sie als Mieter grundsätzlich jederzeit ordentlich kündigen. Einen Grund müssen Sie nicht nennen. Nur der Vermieter braucht für seine Kündigung ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf.

Für Sie gilt immer dieselbe Frist: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein. Dann endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats. Das sind knapp drei Monate. Es spielt keine Rolle, ob Sie ein Jahr oder 30 Jahre in der Wohnung leben. Länger wird die Frist nur für den Vermieter: Nach fünf und nach acht Jahren kommen bei ihm jeweils drei Monate dazu.

Steht in Ihrem Vertrag eine längere Frist für Sie, ist diese Klausel in der Regel unwirksam. Das Gesetz verbietet Abweichungen zum Nachteil des Mieters.

Werktage sind Montag bis Samstag. Sonntage und Feiertage zählen nicht. Der Bundesgerichtshof hat 2005 entschieden, dass der Samstag bei dieser Frist mitgezählt wird. Offen gelassen hat das Gericht, ob sich die Frist verlängert, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist. Verlassen Sie sich darauf nicht. Die Kündigung sollte dann spätestens an diesem Samstag da sein, besser früher.

Beispiele: Wann der Vertrag endet

Entscheidend ist der Tag, an dem die Kündigung beim Vermieter ankommt. Der Poststempel zählt nicht.

Zum Januar: Der 1. Januar 2027 ist ein Freitag und Feiertag. Samstag, der 2. Januar, ist der erste Werktag. Der Sonntag zählt nicht. Montag ist der zweite und Dienstag, der 5. Januar, der dritte Werktag.

Ein Tag Verspätung kostet einen ganzen Monat. Ein Beispiel: Sie zahlen 850 Euro Miete im Monat. Kommt Ihre Kündigung am 4. November 2026 an, endet der Vertrag am 31. Januar 2027. Kommt sie erst am 5. November an, endet er am 28. Februar 2027. Sie schulden dann eine Monatsmiete mehr, also 850 Euro.

Schreiben Sie in die Kündigung das Datum, zu dem Sie kündigen, und ergänzen Sie „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“.

Die Form: Papier und eigenhändige Unterschrift

Das Gesetz verlangt für die Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum die Schriftform. Das gilt auch im Oktober 2026 unverändert. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat zum 1. Januar 2025 einige Formvorschriften gelockert. Die Kündigung der Wohnung gehört nicht dazu.

Schriftform heißt: ein Schreiben auf Papier, das Sie eigenhändig mit Ihrem Namen unterschreiben. Das Original muss zum Vermieter. Nicht ausreichend sind:

• E-Mail, auch mit eingescannter Unterschrift
• Fax
• SMS oder Nachrichten über Messenger wie WhatsApp
• eine mündliche Kündigung oder ein Anruf

Ersetzen lässt sich das Papier nur durch die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur. Das ist eine besonders gesicherte digitale Unterschrift. Eine gewöhnliche E-Mail erfüllt das nicht.

Stehen mehrere Mieter im Vertrag, zum Beispiel beide Ehepartner, müssen alle unterschreiben. Ein Mietverhältnis kann nur einheitlich gekündigt werden. Gibt es mehrere Vermieter, richten Sie die Kündigung an alle. Die Namen stehen im Mietvertrag.

In das Schreiben gehören: Ihre Namen, die Anschrift der Wohnung, der Satz „Hiermit kündigen wir den Mietvertrag“, der Termin, das Datum und die Unterschriften.

So kommt die Kündigung sicher an

Die Kündigung wirkt erst, wenn sie dem Vermieter zugeht. Bestreitet er das später, müssen Sie den Zugang beweisen. Drei Wege sind üblich:

• Persönliche Übergabe: Lassen Sie sich auf einer Kopie mit Datum und Unterschrift bestätigen, dass der Vermieter das Original erhalten hat.
• Bote: Eine Person, die nicht im Mietvertrag steht, liest das Schreiben, wirft es in den Briefkasten des Vermieters und notiert Datum und Uhrzeit.
• Einwurf-Einschreiben: Der Zusteller der Post hält fest, wann er die Sendung in den Briefkasten gelegt hat.

Planen Sie einige Tage Puffer ein. Heben Sie eine Kopie der Kündigung und alle Belege auf.

Schneller raus oder länger gebunden: die Sonderfälle

In einigen Fällen dürfen Sie außerhalb der normalen Frist kündigen:

• Mieterhöhung: Verlangt der Vermieter mehr Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung, können Sie bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens kündigen. Der Vertrag endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Erhöhung tritt für Sie nicht ein.
• Modernisierung: Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, können Sie bis zum Ende des folgenden Monats kündigen, ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei Maßnahmen mit nur geringfügigen Auswirkungen gilt das nicht.
• Fristlos: Ohne Frist dürfen Sie kündigen, wenn das Wohnen Ihre Gesundheit erheblich gefährdet oder wenn Ihnen der Vermieter die Wohnung ganz oder teilweise nicht zur Nutzung überlässt. Meist müssen Sie ihm vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Den Grund müssen Sie im Kündigungsschreiben nennen.

Manchmal sind Sie länger gebunden. Haben Sie im Vertrag für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung verzichtet, können Sie vorher nicht ordentlich kündigen. In vorformulierten Verträgen darf ein solcher Verzicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs höchstens vier Jahre binden. Gerechnet wird vom Vertragsschluss bis zu dem Tag, zu dem Sie den Vertrag erstmals beenden können. Geht die Klausel darüber hinaus, ist sie insgesamt unwirksam. Ein wirksam befristeter Mietvertrag, der Zeitmietvertrag, endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Vorher ist nur eine außerordentliche Kündigung möglich.

Ein Recht, einen Nachmieter zu stellen und dadurch früher aus dem Vertrag zu kommen, haben Sie grundsätzlich nicht. Anders ist es, wenn es im Vertrag vereinbart ist oder der Vermieter zustimmt. Die Gerichte erkennen außerdem Ausnahmen an, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einem früheren Ende haben und einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter vorschlagen. Das hängt vom Einzelfall ab.

Nach der Kündigung: Übergabe und Kaution

Bis zum letzten Tag des Vertrags zahlen Sie die Miete. Spätestens dann geben Sie die Wohnung mit allen Schlüsseln zurück. Vereinbaren Sie einen Termin mit dem Vermieter und halten Sie den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest: Zählerstände, Zahl der Schlüssel, Mängel. Beide Seiten unterschreiben. Machen Sie zusätzlich Fotos.

Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine feste gesetzliche Frist. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit prüfen, ob er noch Forderungen hat, etwa aus der Betriebskostenabrechnung. Wie lange das dauern darf, hängt vom Einzelfall ab. Rechnen Sie damit, dass es einige Monate dauern kann. Fragen Sie schriftlich nach, wenn Sie längere Zeit nichts hören, und teilen Sie Ihre neue Anschrift und Bankverbindung mit.

Dieser Text informiert allgemein. Bei Streit über Frist, Form oder Kaution helfen ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung.