Mieterhöhung bekommen: Müssen Sie zustimmen?

Was der Vermieter verlangen darf

Die meisten Mieterhöhungen stützen sich auf § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Sie ergibt sich aus den üblichen Mieten, die in Ihrer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurden. Verglichen werden Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.

Der Vermieter kann die neue Miete nicht allein festsetzen. Er braucht Ihre Zustimmung. Hält die Erhöhung alle Regeln ein, hat er darauf aber einen Anspruch. Prüfen Sie das Schreiben deshalb Punkt für Punkt.

Zwei Wartefristen schützen Sie:

• Das Schreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung kommen.
• Zu dem Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll, muss die alte Miete seit 15 Monaten unverändert sein.

Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen bei diesen Fristen nicht mit.

Was im Schreiben stehen muss

Die Mieterhöhung muss in Textform kommen. Das heißt: Ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein Anruf oder ein Gespräch im Treppenhaus reicht nicht.

Der Vermieter muss die Erhöhung begründen. Das Gesetz nennt vier Wege:

• Mietspiegel: eine Übersicht der üblichen Mieten am Ort. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen.
• Mietdatenbank: eine Auskunft aus einer Sammlung örtlicher Mieten.
• Gutachten: ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Vergleichswohnungen: einzelne Wohnungen, für die schon so viel gezahlt wird. Drei Wohnungen genügen.

Gibt es bei Ihnen einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben immer mitteilen. Das gilt auch, wenn er sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützt. Qualifiziert heißt: nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Behörde oder von den Verbänden der Mieter und Vermieter anerkannt.

Ein Schreiben ohne Begründung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen nicht. Verlassen Sie sich darauf aber nicht allein. Der Vermieter darf Mängel nachbessern, sogar noch im Gerichtsverfahren. Sie bekommen dann erneut die volle Überlegungsfrist.

Kappungsgrenze: So viel darf die Miete höchstens steigen

Neben der Vergleichsmiete gibt es eine zweite Obergrenze, die Kappungsgrenze. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, sind es nur 15 Prozent. Welche Gemeinden dazugehören, legt die Landesregierung per Verordnung fest, jeweils für höchstens fünf Jahre. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde oder beim Mieterverein nach, welche Grenze bei Ihnen gilt.

Es zählt immer die niedrigere der beiden Obergrenzen. Ausgangspunkt der Rechnung ist die Miete, die Sie drei Jahre vor der geplanten Erhöhung gezahlt haben. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben dabei außen vor.

Rechenbeispiel: Sie zahlen seit vier Jahren 600 Euro Kaltmiete, also Miete ohne Nebenkosten. Die Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 750 Euro. Der Vermieter verlangt 750 Euro.

Im Beispiel sind also höchstens 720 Euro zulässig, im Gebiet mit 15 Prozent höchstens 690 Euro. Hätte der Vermieter die Miete vor zwei Jahren schon von 600 auf 660 Euro erhöht, blieben jetzt nur noch 60 Euro Spielraum. Bei 15 Prozent wären es nur 30 Euro.

Ihre Fristen: zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen

Sie müssen nicht sofort antworten. Die Überlegungsfrist läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, nachdem Sie das Schreiben erhalten haben. Notieren Sie sich den Tag, an dem es ankam.

Beispiel: Das Schreiben erreicht Sie am 14. Oktober 2026.

Sie haben drei Möglichkeiten:

• Zustimmen: Hält die Erhöhung alle Regeln ein, kann der Vermieter Ihre Zustimmung verlangen. Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz dafür nicht vor. Auch wer die höhere Miete mehrmals ohne Vorbehalt überweist, stimmt damit zu. So hat der Bundesgerichtshof 2018 in einem Fall mit drei Zahlungen entschieden.
• Teilweise zustimmen: Ist nur ein Teil berechtigt, können Sie nur diesem Teil zustimmen. Im Rechenbeispiel wären das 720 statt 750 Euro.
• Nicht zustimmen: Dann bleibt es zunächst bei der alten Miete. Will der Vermieter die Erhöhung durchsetzen, muss er innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Gibt ihm das Gericht recht, schulden Sie die höhere Miete rückwirkend ab dem dritten Kalendermonat nach Erhalt des Schreibens.

Eine Kündigung, um eine höhere Miete durchzusetzen, schließt das Gesetz aus.

Sonderkündigungsrecht: Möchten Sie lieber ausziehen, als mehr zu zahlen, können Sie nach § 561 BGB außerordentlich kündigen. Das geht bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Schreibens. Die Kündigung muss schriftlich sein. Der Vertrag endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Kündigen Sie im Beispiel im Dezember 2026, endet er Ende Februar 2027. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Staffelmiete, Indexmiete, Modernisierung: andere Regeln

Nicht jede Mieterhöhung läuft über die Vergleichsmiete. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag und in das Schreiben, worauf sich der Vermieter beruft.

• Staffelmiete: Die künftigen Mieten oder die Erhöhungen stehen schon als Eurobeträge im Vertrag. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten. Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete und wegen Modernisierung sind in dieser Zeit ausgeschlossen.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, also der allgemeinen Preisentwicklung. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der Vermieter muss die Änderung in Textform mitteilen und dabei die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennen. Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt. Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, die Kappungsgrenze gilt hier nicht. Geplant ist, hohe Indexsteigerungen in Gebieten mit knappem Wohnraum zu begrenzen, beschlossen ist das noch nicht.
• Modernisierung (§ 559 BGB): Der Vermieter darf die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten erhöhen, die er für Ihre Wohnung aufgewendet hat. Ihre Zustimmung braucht er nicht. Kosten für ohnehin fällige Reparaturen zählen nicht mit. Die Monatsmiete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Lag sie vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Beispiel: 12.000 Euro Kosten ergeben 960 Euro im Jahr, also 80 Euro im Monat. Bei 70 Quadratmetern liegt die Obergrenze bei 210 Euro im Monat. Bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter sind es 140 Euro im Monat. Das Sonderkündigungsrecht haben Sie auch bei einer Erhöhung nach § 559 BGB. Für den Einbau einer neuen Heizung gelten zum Teil eigene Regeln.

Dieser Text gibt einen allgemeinen Überblick mit Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Bei Zweifeln können Sie Ihr Schreiben von einem Mieterverein, einer Verbraucherzentrale oder einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen lassen.