Mietkaution zurückbekommen: Fristen, Abzüge, Verjährung

Wie hoch die Kaution sein darf

Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter. Sie bekommen das Geld zurück, soweit er am Ende keine Forderungen mehr gegen Sie hat. Bei einer Mietwohnung darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen. Gerechnet wird mit der Miete ohne Nebenkosten. Vorauszahlungen und Pauschalen für Betriebskosten zählen nicht mit. Eine Vereinbarung, die davon zu Ihrem Nachteil abweicht, ist unwirksam.

Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden anderen zahlen Sie zusammen mit den folgenden Mieten.

Ein Beispiel: Sie zahlen 700 Euro Miete und 180 Euro Vorauszahlung für Nebenkosten. Die Kaution darf höchstens 3 mal 700 Euro betragen, also 2.100 Euro. Die 180 Euro bleiben außen vor. In Raten sind das dreimal 700 Euro.

Anlage und Zinsen: Das Geld bleibt getrennt

Der Vermieter muss die Kaution bei einer Bank oder Sparkasse anlegen, und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen. Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden: Sie dürfen die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt. Das ist ein Konto, auf das seine Gläubiger bei einer Pleite nicht zugreifen können.

Angelegt wird zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Einen festen Prozentsatz nennt das Gesetz nicht. Die Zinsen stehen Ihnen zu. Sie erhöhen die Kaution und kommen am Ende mit ihr zurück. Vermieter und Mieter können auch eine andere Anlageform vereinbaren. Auch dann gehören die Erträge Ihnen. Nur in Studenten- und Jugendwohnheimen muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen.

Wird die Wohnung verkauft, übernimmt der Käufer die Rechte und Pflichten aus der Kaution. Er muss sie am Ende zurückgeben. Bekommen Sie das Geld von ihm nicht, bleibt der frühere Vermieter in der Pflicht.

Wann der Vermieter zurückzahlen muss

Im Gesetz steht dafür keine Frist. Der Vermieter muss die Kaution nicht am Tag der Schlüsselübergabe auszahlen. Er darf nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Zeit prüfen, ob er noch Forderungen gegen Sie hat. Danach muss er abrechnen und auszahlen, was übrig bleibt.

Wie lang diese Prüfzeit sein darf, hängt vom Einzelfall ab. Nach dem Bundesgerichtshof lässt sie sich nicht allgemein bestimmen. Je nach den Umständen können auch mehr als sechs Monate angemessen sein. Rechnen Sie also mit einigen Monaten.

Die Miete schulden Sie bis zum letzten Tag des Vertrags. Verrechnen Sie die letzten Mieten nicht selbst mit der Kaution. Die Kaution wird erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und nach der Prüfzeit fällig.

Was der Vermieter abziehen und einbehalten darf

Die Kaution sichert die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Typische Abzüge sind:

• offene Mieten
• Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
• Schäden an der Wohnung

Für normale Abnutzung müssen Sie nicht zahlen. Was durch vertragsgemäßes Wohnen entsteht, haben Mieter nach dem Gesetz nicht zu verantworten.

Nach dem Ende des Mietvertrags darf der Vermieter auch Forderungen abziehen, die Sie bestreiten. Das hat der Bundesgerichtshof 2019 entschieden. Ob die Forderung berechtigt ist, klärt dann notfalls ein Gericht. Verlangen Sie eine schriftliche Abrechnung, in der jeder Abzug einzeln mit Betrag steht.

Ist beim Auszug noch eine Nebenkostenabrechnung offen und eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten. Einen festen Betrag gibt es dafür nicht. Abrechnen muss er spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Ziehen Sie am 30. September 2026 aus und wird nach Kalenderjahren abgerechnet, muss die Abrechnung für 2026 spätestens am 31. Dezember 2027 bei Ihnen sein. So lange kann der Einbehalt im ungünstigen Fall dauern.

Ein Rechenbeispiel. Alle Beträge sind frei angenommen, auch die Zinsen. Wie viel Zinsen tatsächlich anfallen, hängt von der Anlage und der Mietdauer ab.

Ergibt die Nebenkostenabrechnung später eine Nachzahlung von 190 Euro, bekommen Sie von den 300 Euro noch 110 Euro. Insgesamt erhalten Sie 1.708 Euro zurück.

Wenn kein Geld kommt

Teilen Sie dem Vermieter beim Auszug Ihre neue Anschrift und Ihre Bankverbindung mit. Hören Sie nach einigen Monaten nichts, gehen Sie so vor:

1. Schriftlich auffordern: Verlangen Sie die Abrechnung und die Auszahlung. Setzen Sie eine Frist mit festem Datum. Ist die Kaution fällig, gerät der Vermieter durch eine solche Mahnung in Verzug.
2. Mahnbescheid beantragen: Das ist ein gerichtliches Verfahren für Geldforderungen. Das Gericht prüft dabei nicht, ob Ihre Forderung stimmt. Nach der Zustellung hat der Vermieter zwei Wochen Zeit, zu zahlen oder zu widersprechen. Widerspricht er, müssen Sie Ihre Forderung in einem Klageverfahren begründen.
3. Klagen: Für Streit aus einem Mietvertrag über Wohnraum ist immer das Amtsgericht zuständig, egal um wie viel Geld es geht. Dort dürfen Sie sich selbst vertreten. Ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben.

Heben Sie das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand der Wohnung und den Beleg über die gezahlte Kaution auf. Lassen Sie vor einer Klage prüfen, ob die Abzüge berechtigt sind, zum Beispiel beim Mieterverein.

Wann Ansprüche verjähren

Ein Beispiel: Wird Ihre Kaution im Lauf des Jahres 2027 fällig, beginnt die Frist mit dem Ende des Jahres 2027. Ihr Anspruch verjährt dann mit Ablauf des 31. Dezember 2030. Eine Klage oder ein zugestellter Mahnbescheid hält die Verjährung an.

Für den Vermieter ist die Frist kürzer. Geben Sie die Wohnung am 30. September 2026 zurück, verjähren seine Ersatzansprüche wegen Schäden mit Ablauf des 30. März 2027. Das heißt aber nicht, dass er danach nichts mehr abziehen darf. Der Bundesgerichtshof hat 2024 entschieden: Der Vermieter kann in der Regel auch eine verjährte Forderung wegen Schäden noch mit der Kaution verrechnen. Voraussetzung ist, dass die Forderung noch nicht verjährt war, als er sie zum ersten Mal verrechnen konnte. Ob der Schaden wirklich besteht und Sie dafür zahlen müssen, ist damit nicht entschieden. Das klärt im Streitfall ein Gericht.

Dieser Text informiert allgemein. Bei Streit über Abzüge oder Fristen helfen ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung.