Untervermietung: Muster für die Erlaubnis des Vermieters

Wann Sie diesen Brief brauchen

Die Vorlage passt, wenn Sie als Mieter ein Zimmer oder einen anderen Teil Ihrer Wohnung untervermieten wollen. Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie die Wohnung keinem Dritten überlassen, also auch nicht weitervermieten.

Bei Wohnungen können Sie die Erlaubnis verlangen, wenn drei Dinge zusammenkommen:

• Sie haben ein berechtigtes Interesse, also einen Grund, der sich nachvollziehen lässt.
• Dieser Grund ist erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.
• Sie wollen nur einen Teil der Wohnung überlassen, nicht die ganze.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken, ein solcher Grund sein. Einen Anspruch auf eine Untervermietung, mit der Sie über Ihre Wohnkosten hinaus Gewinn machen, haben Sie nicht.

Der Vermieter darf ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Überlassung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Ist sie ihm nur gegen eine angemessen höhere Miete zuzumuten, darf er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass Sie der Erhöhung zustimmen. Einen Betrag nennt das Gesetz nicht. Eine Klausel im Mietvertrag, die zu Ihrem Nachteil von diesen Regeln abweicht, ist unwirksam.

Für die ganze Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht. Die Erlaubnis brauchen Sie auch dann, Sie können aber nur darum bitten. Die tageweise Vermietung an Touristen ist nach der Rechtsprechung nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt.

Was in den Antrag gehört

Das Gesetz schreibt keinen Inhalt vor. Diese Angaben helfen dem Vermieter bei der Prüfung:

Frist und Versand

Für den Antrag nennt das Gesetz keine Frist, für die Antwort des Vermieters auch nicht. Stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor dem Einzug. Der Untermieter sollte erst einziehen, wenn Sie die Erlaubnis schriftlich in der Hand haben.

Eine Form ist nicht vorgeschrieben. Sicherer als ein Anruf ist ein Brief, dessen Zugang Sie belegen können:

• Persönliche Übergabe: Der Vermieter bestätigt den Empfang auf Ihrer Kopie.
• Bote: Eine Person, die den Brief gelesen hat, wirft ihn ein und notiert Datum und Uhrzeit.
• Einwurf-Einschreiben: Die Post hält den Einwurf fest.

Häufige Fehler

• Erst untervermieten, dann fragen. Das verletzt den Mietvertrag, auch wenn Sie die Erlaubnis hätten verlangen können. Der Vermieter kann abmahnen, also verlangen, dass Sie das Verhalten beenden. Verletzen Sie seine Rechte erheblich, droht die fristlose Kündigung, in der Regel nach Abmahnung oder Abhilfefrist. Auch eine ordentliche Kündigung mit Frist ist möglich, wenn Sie Ihre Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzen.
• Untermieter oder Grund weglassen. Dann kann der Vermieter weder die Person noch Ihr berechtigtes Interesse prüfen.
• Die Haftung vergessen. Sie stehen für ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch der Wohnung ein, auch wenn der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat.

Was danach passiert

Stimmt der Vermieter zu, lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben und heben Sie sie auf. Verlangt er einen Zuschlag, lassen Sie das prüfen, etwa von einem Mieterverein.

Lehnt der Vermieter ab oder antwortet er nicht, haben Sie keine Erlaubnis. Lassen Sie den Untermieter dann nicht einziehen. Holen Sie Rat ein, ob die Ablehnung berechtigt ist.

Das Gesetz kennt außerdem ein Sonderkündigungsrecht: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt. Bei einem unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung heißt gesetzliche Frist in der Regel: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Kündigung muss schriftlich sein.

Verlassen Sie sich nicht ungeprüft darauf. Ob das Recht besteht, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob Sie einen bestimmten Untermieter genannt haben. Lassen Sie das vor einer Kündigung prüfen.