Mängelanzeige an den Vermieter: Muster und Mietminderung
Schimmel, kalte Heizung oder Wasserschaden melden Sie dem Vermieter sofort und am besten schriftlich. Hier sehen Sie, was in den Brief gehört und wie Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen.
- Frist: Einen Mangel müssen Sie dem Vermieter unverzüglich melden, also ohne schuldhaftes Zögern, eine feste Zahl von Tagen nennt das Gesetz nicht.
- Form: Das Gesetz schreibt keine Form vor, sicher ist aber ein Brief mit Datum, dessen Zugang Sie beweisen können.
- Wichtigster Punkt: Ohne Meldung können Sie die Miete nicht mindern, soweit der Vermieter den Mangel deshalb nicht beheben konnte.
Wann Sie diesen Brief brauchen
Die Vorlage passt, wenn in Ihrer Mietwohnung etwas nicht stimmt, zum Beispiel Schimmel, eine ausgefallene Heizung, ein Wasserschaden oder undichte Fenster. Das Gesetz nennt das einen Mangel. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem brauchbaren Zustand halten.
Als Mieter haben Sie eine Anzeigepflicht. Das heißt: Sie müssen dem Vermieter einen Mangel unverzüglich melden, also ohne schuldhaftes Zögern. Dasselbe gilt, wenn der Wohnung eine unerwartete Gefahr droht und Schutz nötig wird. Melden Sie nichts, hat das zwei Folgen:
- Sie müssen dem Vermieter den Schaden ersetzen, der durch die fehlende Meldung entsteht.
- Sie können die Miete nicht mindern und keinen Schadensersatz verlangen, soweit der Vermieter den Mangel wegen der fehlenden Meldung nicht beheben konnte.
Schränkt ein Mangel die Nutzung der Wohnung ein, schulden Sie für diese Zeit nach dem Gesetz nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Eine Zustimmung des Vermieters verlangt das Gesetz dafür nicht.
Keine Minderung gibt es bei einer unerheblichen Beeinträchtigung. Dasselbe gilt für einen Mangel, den Sie beim Abschluss des Mietvertrags schon kannten. Schränken Arbeiten für eine energetische Modernisierung die Nutzung ein, bleibt das drei Monate lang außer Betracht. Gemeint ist ein Umbau, der dauerhaft Energie spart.
Was in die Mängelanzeige gehört
| Bestandteil | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Absender und Wohnung | Ihr Name und die Anschrift der Wohnung mit Etage und Lage. Empfänger ist der Vermieter aus dem Mietvertrag. |
| Beschreibung des Mangels | Was ist defekt, in welchem Raum, seit wann und wie stark. |
| Belege | Fotos mit Datum. Bei einer kalten Heizung notieren Sie Tag, Uhrzeit und gemessene Raumtemperatur. |
| Aufforderung mit Frist | Sie verlangen die Beseitigung bis zu einem festen Kalendertag, nicht „baldmöglichst“. |
| Hinweis auf Mietminderung | Ein Satz, dass die Miete gemindert ist, solange der Mangel besteht. Die Höhe können Sie zunächst offenlassen. |
| Vorbehalt | Sie zahlen die Miete vorerst nur unter Vorbehalt. Das heißt: Sie behalten sich vor, zu viel Gezahltes zurückzufordern. |
| Termin, Datum, Unterschrift | Eine Telefonnummer für die Besichtigung, dazu Datum und Unterschrift. |
[Ihr Name], [Straße und Hausnummer], [PLZ und Ort]
An: [Name des Vermieters], [Straße und Hausnummer], [PLZ und Ort]
[Ort], [Datum des Briefs]
Mängelanzeige und Aufforderung zur Beseitigung
Wohnung: [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]
Sehr geehrte Damen und Herren,
in meiner Wohnung besteht seit dem [Datum, an dem der Mangel aufgetreten ist] folgender Mangel: [genaue Beschreibung mit Raum und Ausmaß]. Fotos lege ich bei.
Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum [Kalendertag, an dem die Frist endet] zu beseitigen.
Solange der Mangel besteht, ist die Miete nach § 536 BGB gemindert. Die Miete zahle ich deshalb vorerst nur unter dem Vorbehalt, zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern.
Für einen Besichtigungstermin erreichen Sie mich unter [Telefonnummer].
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
Die Kurzfassung reicht, um den Mangel schriftlich zu melden, eine Frist zu setzen und den Vorbehalt zu erklären. Dass der Brief angekommen ist, müssen Sie gesondert belegen können. Die Kurzfassung nennt keine Höhe der Minderung und deckt keine Sonderfälle ab, etwa Schadensersatz oder die Reparatur auf eigene Faust.
Frist und Versand
Für Ihre Meldung nennt das Gesetz keine Zahl von Tagen. Sie muss unverzüglich kommen. Bei akuter Gefahr, etwa einem Wasserrohrbruch, rufen Sie sofort an und schicken den Brief hinterher.
Auch für die Frist, die Sie dem Vermieter setzen, gibt es keine feste Zahl. Was angemessen ist, hängt vom Mangel ab. Lässt der Vermieter die Frist verstreichen, kann er in Verzug geraten. Verzug heißt vereinfacht: Er leistet trotz Mahnung nicht. Kein Verzug besteht, solange er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Den Mangel selbst beseitigen lassen und die erforderlichen Kosten zurückverlangen dürfen Sie nach dem Gesetz nur in zwei Fällen: wenn der Vermieter in Verzug ist oder wenn sofort gehandelt werden muss, um die Wohnung zu erhalten. Holen Sie vorher Rat ein.
Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. Sicherer als ein Anruf ist ein Brief, dessen Zugang Sie belegen können:
- Persönliche Übergabe: Der Vermieter bestätigt den Empfang auf Ihrer Kopie.
- Bote: Eine Person, die den Brief gelesen hat, wirft ihn ein und notiert Datum und Uhrzeit.
- Einwurf-Einschreiben: Die Post hält den Einwurf fest.
Häufige Fehler
- Nur anrufen oder dem Hausmeister Bescheid sagen. Im Streit kann dann der Nachweis fehlen.
- Miete kürzen, ohne den Mangel gemeldet zu haben. Das Recht zur Minderung kann dann fehlen.
- Zu viel kürzen. Feste Sätze nennt das Gesetz nicht. Wer zu stark kürzt, gerät mit dem Rest in Rückstand. Bei Verzug mit einem erheblichen Teil der Miete kann der Vermieter sogar fristlos kündigen.
- Ohne Vorbehalt voll weiterzahlen. Wer zahlt, obwohl er weiß, dass er nicht zahlen muss, kann das Geld nach dem Gesetz nicht zurückfordern. Der Vorbehalt soll das verhindern. Eine Garantie für eine Rückzahlung ist er nicht.
Was danach passiert
Ist der Mangel behoben, zahlen Sie wieder ohne Vorbehalt. Wie viel Sie für die Zwischenzeit zurückverlangen können, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Höhe prüfen, etwa von einem Mieterverein, bevor Sie Geld einbehalten oder zurückfordern.
Reagiert der Vermieter nicht, holen Sie Rat ein. Ist er in Verzug, können Sie neben der Minderung Schadensersatz verlangen. Eine Klausel im Mietvertrag, die das Minderungsrecht bei Wohnungen zu Ihrem Nachteil einschränkt, ist unwirksam.
Im Ratgeber „Mietrecht leicht gemacht“
Der Ratgeber „Mietrecht leicht gemacht“ hat 18 Seiten. Er erklärt die wichtigsten Regeln für Mieter verständlich und Schritt für Schritt. Zum Thema „Mängel melden und Miete mindern“ gibt es das Kapitel „Mängel und Mietminderung“. Enthalten sind außerdem 5 Musterbriefe zum Ausfüllen und Kapitel zu Mieterhöhung, Nebenkosten, Kündigung, Auszug und Kaution.
- Mieterhöhung prüfen und richtig reagieren
- Nebenkosten kontrollieren, mit Kabel-TV und CO₂-Kosten
- Mängel melden und Miete mindern
- Kündigung, Eigenbedarf und Widerspruch
- Auszug, Schönheitsreparaturen und Kaution
- 5 Musterbriefe zum Ausfüllen
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Ratgeber für Mieter · 18 Seiten. 12,90 €, einmalig, kein Abo. Sofort als PDF zum Herunterladen.
Rechtsgrundlage: § 536c BGB, § 536 BGB, § 536a BGB, § 814 BGB. Allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Im Einzelfall können Ausnahmen gelten. Diese Seite und das Muster ersetzen keine Beratung.